Mieterschutz und Wohnungseigentum
vpmk Rechtsanwälte – Rechtsanwaltskanzlei in Berlin und Stuttgart, spezialisiert auf Migrationsrecht, Blaue Karte, Familienrecht, Immigration & Citizenship, Business & Companies, Real Estate & Investment, Private & Family
Mieterschutz und Mieterrechte
Wohnraummietvertrag

Im Wohnraummietrecht machen Gesetz und Rechtsprechung der Vermieterseite viele Vorgaben, was sie im Mietvertrag regeln darf, insbesondere inwieweit sie Pflichten auf den Mieter überwälzen darf.
Ein bekanntes Beispiel: Die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache durch Schönheitsreparaturen ist ohne eine Regelung im Mietvertrag eine Vermieterpflicht. Will der Vermieter diese Pflicht auf den Mieter überwälzen, darf er das nur tun, wenn für die Schönheitsreparaturen flexible Fristenpläne gelten und wenn die Mietsache nicht unrenoviert ohne Gegenleistung der Mietpartei überlassen wurde.

Hält der Vermieter sich nicht daran und schreibt beispielsweise eine Endrenovierungsklausel in den Vertrag, werden die Vertragsregeln über die Schönheitsreparaturen als Ganzes unwirksam. Schönheitsreparaturen hat dann – wenn erforderlich auch während der Mietzeit – der Vermieter auszuführen. Dies gilt auch für Räume, die bei Vertragsbeginn unrenoviert waren. Jedoch muss sich der Mieter dann in angemessene Höhe – i. d. R. die Hälfte – an den Kosten der Schönheitsreparaturen beteiligen.
Müssen Sie als Wohnraummieter daher grundsätzlich nicht mit Überraschungen rechnen, so gibt es gleichwohl Punkte, bei denen besondere Vorsicht geboten ist: Sollen Einbauten des Vormieters übernommen werden? Ist das Kündigungsrecht des Mieters in den ersten Jahren ausgeschlossen? Sind Betriebskostenvorauszahlungen zu niedrig angegeben?

Mietmangel: Was tun?

Für den Fall, dass der Mietgebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird (Mietmangel), sieht das Mietrecht eine Reihe von Rechten des Mieters und Pflichten des Vermieters vor (sog. Mängelgewährleistung): die Mietminderung, den Anspruch auf Beseitigung des Mietmangels (Abhilfe) und für den Fall, dass keine Abhilfe erfolgt, das Recht zur Selbstabhilfe und Kostenerstattung, Schadensersatzansprüche oder das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. Der Mieter ist seinerseits verpflichtet, den Vermieter über Mängel unverzüglich zu unterrichten.
Mangelanzeige, Abhilfeverlangen, Fristsetzung, Beweissicherung. Dies alles erfordert besondere Sorgfalt – auch in Hinblick auf einen möglichen Rechtsstreit – und bedeutet für Sie als Mieter eine erhebliche Belastung. Das frühzeitige Einschalten rechtsanwaltlicher Hilfe soll Sie hier entlasten.

Wir helfen Ihnen, wenn es folgende Fragen zu beantworten gilt:

Liegt ein Mietmangel vor?

Kann ich die Miete mindern oder zurückhalten? Wie hoch?

Wie muss ich vorgehen?

 

Ende der Mietzeit

Die Kündigung des Mietverhältnisses und das damit verbundene Räumungsbegehren des Vermieters stellen für den Mieter eine erhebliche Belastung dar. Die Wohnung ist Lebensmittelpunkt, den sie als Mieter bewahren möchten. Die Einschaltung eines Rechtsanwalts / einer Rechtsanwältin ist dringend angeraten. Unsere Aufgabe ist es, sie bei drohender oder bereits erfolgter Kündigung zu beraten, sie zu unterstützen, mit ihrem Vermieter zu verhandeln, sie in einem Räumungsrechtstreit zu vertreten und wenn erforderlich ihre Rechte in der Zwangsvollstreckung zu wahren.
Neben der Kündigung sind die Pflichten des Mieters bei Auszug nicht selten streitig: Der Vermieter verlangt die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder die Beseitigung von Mängeln. Kommt der Mieter dem nicht nach, beauftragt der Vermieter einen Handwerksbetrieb und macht die auf Grund dessen entstehenden Kosten gegen den Mieter geltend. In diesen Fällen prüfen wir, ob die Ansprüche des Vermieters berechtigt sind und setzen die Rückzahlung bzw. Freigabe ihrer Mietsicherheit bzw. Mietkaution durch.

Mieterhöhung und Mietpreisbremse

Eine Erhöhung der Miete kann verschiedene Gründe haben:

  • Der Vermieter setzt die Vorauszahlungen auf Betriebskosten oder die Betriebskostenpauschale neu fest.
  • Der Vermieter beruft sich auf eine im Mietvertrag vereinbarte Staffelmiete oder Preisindexklausel.
  • Der Vermieter beruft sich auf eine Modernisierung der Wohnung oder des Wohnumfelds.
  • Der Vermieter verlangt die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
  • Wir prüfen, ob das Schreiben des Vermieters den formellen Anforderungen genügt und ob die Voraussetzungen für die Mieterhöhung vorliegen. Ist die Mieterhöhung unberechtigt, stimmen wir mit Ihnen das weitere Vorgehen ab.

Von der Mieterhöhung getrennt steht die Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz (§ 5 WiStrG 1954) und v. a. nach den Regelungen zur sog. „Mietpreisbremse“ im BGB (§§ 556 d bis g BGB). Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse liegt vor, wenn

  • die Wohnung in einem Gebiet liegt, für das die Landesregierung einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt hat (z. B. ganz Berlin),
  • die Wohnung nicht nach dem 1. Oktober 2014 erstmals oder nach einer umfassenden Modernisierung erstmals genutzt und vermietet wurde,
  • der Vermieter als Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt und
  • diese Miete weder durch die Vormiete oder Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 3 Jahren vor Mietbeginn und der daraus zulässigen Mieterhöhung gerechtfertigt ist.

Als Rechtsanwälte ist es unsere Aufgabe, die Vergleichsmiete zu prüfen, den Vermieter zur Auskunft über die notwendigen Angaben anzuschreiben und in Ihrem Namen die erforderliche Rüge zu erklären. Nach Rüge kann der unter Vorbehalt gezahlte zu hohe Mietanteil zurückgefordert werden.

Unsere Services umfassen:

  • Prüfung, Beratung und Vertretung bei Mietvertragsabschlüssen.
  • Beratung und außergerichtliche und gerichtliche Vertretung bei Mietrechtsstreitigkeiten

Häufige Fragen zum Thema Private & Family

Ist die einvernehmliche Ehescheidung online möglich?

Da wir vollelektronische Aktenführung haben und uns mit unseren Mandanten auf vielfältigsten Kommunikationswegen treffen, übernehmen wir einvernehmliche Ehescheidungen in ganz Deutschland, ohne, dass Sie zu einem unserer Büros kommen müssen, also quasi online.

Lediglich zum Gerichtstermin ist eine persönliche Anhörung vorgesehen. Jedoch gibt es auch insoweit Möglichkeiten, ein persönliches Erscheinen zu vermeiden, wenn Sie z.B. weit vom Gerichtsort entfernt leben, inzwischen im Ausland leben oder gerade verreist sind.

Wie läuft die einvernehmliche Ehescheidung ab?

Nachdem im Vorfeld alles persönlich bzw. online vorbereitet ist, muss die Antragsschrift zur Ehescheidung an das Gericht durch einen Rechtsanwalt eingereicht werden. Dies bedeutet, dass der antragstellende Ehegatte eine anwaltliche Vertretung bedarf. und der andere Ehegatte muss nicht anwaltlich vertreten werden, sondern nur der Ehescheidung zustimmen.

Welche Vorraussetzungen müssen für die einvernehmliche Ehescheidung erfüllt sein?

Die Ehescheidung kann (wie auch im streitigen Fall) nach einem Trennungsjahr eingereicht werden. Die Trennung erfolgt in der Regel durch Auszug des einen Ehegatten aus der gemeinsamen Wohnung. Ausreichend für eine Trennung ist jedoch auch eine Trennung von „Tisch und Bett“ in der gemeinsam weiter bewohnten Wohnung, wobei alle Lebensbereiche voneinander getrennt sein müssen.
Übereinstimmende Angaben über die Länge der Trennungszeit werden vom Gericht nicht überprüft.

Auch wenn sich die Eheleute über alle weiteren Themen einig sind, führt das Gericht, auch ohne Antrag, von Amts wegen, den sogenannten Versorgungsausgleich durch, wenn sie länger als drei Jahre verheiratet waren. Dies betrifft den Ausgleich der während der Ehezeit erworbenen Rentenanwartschaften. Hierauf kann jedoch verzichtet werden durch eine notarielle Vereinbarung oder eine gerichtliche Protokollierung. Selbstverständlich können die Rentenanwartschaften auch zusammen mit einer einvernehmlichen Ehescheidungsfolgenvereinbarung geregelt werden, wobei notarielle Form erforderlich ist.

Sind gemeinschaftliche Kinder der Ehegatten vorhanden, ist die Erklärung erforderlich, dass die gemeinsame elterliche Sorge fortbestehen soll und der Umgang geregelt ist. Haben sich die Ehegatten insoweit auf etwas anderes geeinigt, ist eine Erklärung erforderlich, wie dies geregelt werden soll. Außerdem muss mitgeteilt werden, dass der andere Ehegatte der Ehescheidung zustimmen wird.
Erforderlich ist auch eine Erklärung, dass sich die Unterhaltspflicht gegenüber ihrem Kind beziehungsweise ihren Kindern, den Ehegattenunterhalt und die Rechtsverhältnisse an der Wohnung und am Hausrat geeinigt haben.
Seit der Familienrechtsreform ist jedoch nicht mehr Voraussetzung, dass eine notariell vereinbarte oder protokollierte Scheidungsfolgenvereinbarung erfolgt.

Der Antragsschrift sollen die Heiratsurkunde und die Geburtsurkunde der gemeinschaftlichen minderjährigen Kinder beigefügt werden (§ 133 Abs.2 FamFG).
Für die Antragsschrift ist die Vorlage von Kopien ausreichend. Da die Antragsschrift mittlerweile von uns elektronisch an das Gericht übermittelt wird, reicht ein scan der Urkunden vorläufig aus. Die originale sind aber -genauso wie ein Ausweispapier der Parteien spätestens zum Ehescheidungstermin mitzubringen.

Muss ein Arbeitsvertrag schriftlich geschlossen werden?

Nein, ein Arbeitsvertrag kann auch mündlich oder stillschweigend geschlossen werden, wobei dann natürlich der Beweis des Vertragsinhalts schwierig sein kann. Schriftlich müssen jedoch Befristungen vereinbart werden und zwar in der Regel vor Beginn des Arbeitsvertrags. Auch Aufhebungsverträge oder Kündigungen bedürfen der Schriftform.

Nach dem Nachweisgesetz sind Unternehmen überdies verpflichtet, dem Arbeitnehmer die wesentlichen Vertragsbedingungen schriftlich zu bestätigen.

Kann man einen Arbeitsvertrag kündigen?

Grundsätzlich kann ein Arbeitsvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Mindestkündigungsfrist gekündigt werden. Für Unternehmen die in der Regel mehr als 10 Arbeitnehmer beschäftigen ist aber – nach Ablauf einer 6-monatigen Wartefrist - in der Regel das Kündigungsschutzgesetz anwendbar, welches zusätzliche Voraussetzungen für arbeitgeberseitige Kündigungen stellt.

Kann man eine Abfindung verlangen?

Sofern nicht bereits im Arbeitsvertrag oder mit der Kündigung eine Abfindung für den Fall, dass keine Klage erhoben wird, angeboten wird, so besteht in der Regel auch kein Anspruch auf Abfindung. Wenn eine Kündigung mittels der Kündigungsschutzklage angefochten wird, so wird aber häufig eine Abfindung im Wegen eines Vergleichs vereinbart um den Kündigungsrechtstreit zu beenden.

Wie lang ist die Kündigungsfrist

Die Kündigungsfrist für arbeitnehmerseitige Kündigungen ist in § 622 BGB geregelt. In der Regel beträgt sie (soweit nichts anderes im Arbeitsvertrag vereinbart) 4 Wochen zum 15. oder zum Ende eines Kalendermonats.
Die Kündigung für arbeitgeberseitige Kündigungen ist hingegen danach gestaffelt, wie lange das Arbeitsverhältnis bestand, hier verlängert sich die Kündigungsfrist nach 2 Jahren auf 1 Monat zum Ende eines Kalendermonats, nach 5 Jahren auf 2 Monaten zum Ende eines Kalendermonats und so weiter. Die genauen Fristen sind in § 622 BGB geregelt.

Grundsätzlich können die Kündigungsfristen für arbeitnehmerseitige Kündigungen nicht verkürzt werden. Es können längere Kündigungsfristen auch für arbeitnehmerseitige Kündigungen vereinbart werden, wobei diese nicht länger sein dürfen als für arbeitgeberseitige Kündigungen.

Während einer Probezeit von maximal 6 Wochen kann die Kündigungsfrist auch – für beide Parteien – auf mindestens 2 Wochen verkürzt werden. Dies muss aber vereinbart werden.

Wie viel Urlaub hat ein Arbeitnehmer?

Der gesetzliche Mindesturlaubsanspruch pro Kalenderjahr beträgt in der Regel 24 Werktage, das ist im Bundesurlaubsgesetz geregelt. Werktage sind Montag bis Freitag, dies sind also 4 Wochen. Wenn 5 Tage gearbeitet wird, so ist dies entsprechend zu quoteln, dh dann beträgt der gesetzliche Mindesturlaub 20 Arbeitstage, was ebenfalls 4 Wochen sind. Weniger als 4 Wochen Urlaub je Kalenderjahr können nicht vereinbart werden.

Darüber hinaus gehender Urlaub (auch „vertraglicher Urlaubsanspruch“ genannt) wird regelmäßig vereinbart und findet sich oft auch in Betriebsvereinbarungen oder Tarifverträgen.

Gilt in Deutschland eine Mietobergrenze?

Ja, aber nicht überall und nicht für alle Wohnungen.

Abhängig vom Ort und Zeitpunkt des Erstbezuges sind Wohnraummieten in Deutschland reguliert. Die Regeln der sogenannten Mietpreisbremse gelten in Gebieten, für die der Landesgesetzgeber durch Verordnung einen angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat, wie z. B. für ganz Berlin, aber auch andere Städte.

Ausnahmen: In solchen Gebieten gilt die Mietobergrenze jedoch nur für Wohnraum, der vor dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Überdies ist der Wohnraum ausgeschlossen, der nach dem 01.10.2014 umfassend modernisiert wurde und dann erstmalig vermietet wird. Eine umfassende Modernisierung kann angenommen werden, wenn der Zustand in etwa einem Neubau entspricht UND die Modernisierungskosten ca. 1/3 der Neubaukosten mindestens betrugen.

Greift die Mietpreisbremse, darf die Miete bei Wiedervermietung und Erstvermietung nicht höher sein als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete ODER eine höhere Vormiete, die wirksam vereinbart war.

Achtung: Der Vermieter kann sich nur auf eine Ausnahme oder eine höhere Vormiete berufen, wenn er den Mieter vor Vertragsschluss darüber informiert hat.

Wie lange läuft ein Mietvertrag in Deutschland?

In Deutschland werden Wohnraummietverträge in der Regel unbefristet abgeschlossen. Der Mieter kann den Mietvertrag mit einer Dreimonatsfrist zum Monatsende kündigen. Der Vermieter kann nur aus wichtigem Grund (Vertragsverletzung, Eigenbedarf) kündigen, §§ 543, 569 BGB.

Ein befristeter Zeitmietvertrag kann im Wohnraummietrecht ebenfalls nur abgeschlossen werden, wenn ein vom Gesetz anerkannter Grund (z. B. der Eigenbedarf) vorliegt, der bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird, § 575 BGB. Fehlt es daran ist die Befristung unwirksam und der Mietvertrag läuft unbefristet.

Außer beim Eigenbedarf kann eine Befristung nur bei Mietverträgen zum vorübergehenden Gebrauch oder über Einliegerwohnungen vereinbart werden, § 549 BGB.

Eine Befristung auf ein oder zwei Jahre mit Verlängerungsmöglichkeit, wie wir es in manch anderen Rechtsordnungen kennen, wird dennoch manchmal gewählt, um den Mieter zu vergewissern, dass er vor Vertragsende nicht mit einer Kündigung rechnen muss, die in Deutschland aber ohnehin nur möglich wäre, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Möchte der Vermieter ebenfalls sicherstellen, dass der Mieter nicht vor Ablauf von 1 oder 2 Jahren kündigt, muss er dies in Deutschland durch die Vereinbarung eines beidseitigen Kündigungsausschluss tun.

Im Gewerberaummietrecht gibt es für die Vermieterkündigung und die Befristung keine Beschränkung. Um für den Gewerberaummieter die Nutzung zu dem vereinbarten Mietpreis für eine bestimmte Dauer sicherzustellen, vereinbaren die Parteien des Gewerberaummietvertrag daher in der Regel eine Befristung und nicht selten Optionsrechte, mit dem der Mieter den Vertrag auch ohne Zustimmung des Vermieters verlängern kann. Dies erhöht aber auch das Risiko für den Gewerberaummieter, da dieser ebenfalls nicht vor Ablauf der Mietzeit kündigen kann, auch wenn es im Betrieb nicht gut läuft oder der Mieter umziehen möchte.

Wann habe ich ein Widerrufsrecht?

Das gesetzliche Widerrufsrecht besteht insbesondere beim sogenannten Fernabsatzvertrag, wenn also ein Vertrag übers Internet, Telefon oder Fax geschlossen wird, sowie bei Haustürgeschäften, bei denen ein Unternehmen bei dem Verbraucher nach Hause kommt. Es gibt noch weitere Konstellationen, wie bei Verbraucherdarlehensverträgen oder Versicherungsverträgen.

Das Widerrufsrecht beträgt in der Regel 14 Tage. Wichtig ist, dass das Unternehmen zuvor ordentlich über das Widerrufsrecht belehren muss. Da dies erstaunlich oft nicht der Fall ist, haben Verbraucher häufig auch noch viel später die Möglichkeit, einen Vertrag rückabzuwickeln. Spannend ist das insbesondere bei teuren Darlehens- und Versicherungsverträgen oder auch bei Maklerverträgen.

Da die Frage, ob ein Widerrufsrecht überhaupt, noch oder vielleicht auch nicht mehr besteht, von vielen Faktoren abhängt, sollte dies immer überprüft werden, um mögliche Rechte, aber auch Pflichten und die sich daraus ergebenden Konsequenzen zu kennen.

Was ist der Unterschied zwischen Gewährleistung und Garantie?

Die Gewährleistung besteht auf alle neue und gebrauchte Waren, die ein Unternehmen einem Verbraucher verkauft. Sie beträgt 2 Jahre und kann bei gebrauchten Waren auf 1 Jahr reduziert werden. Mit der Gewährleistung muss der Verkäufer für Mängel an der Ware einstehen, die bei Übergabe der Ware bereits vorhanden waren.

Wichtig ist, dass der Mangel sich nicht schon gezeigt haben muss. Wenn beispielsweise ein Bauteil kaputt ist, dass erst Monate später zu einem Defekt führt, lag der Mangel trotzdem schon bei Übergabe der Ware vor.

Ansprechpartner ist immer der Verkäufer. Er gibt die Gewährleistung qua Gesetz. Dies kann er auch nicht ausschließen.

Die Garantie ist ein freiwilliges und individuelles Qualitätsversprechen, das häufig von Herstellern gegeben wird. Dieses richtet sich ganz allein nach den Garantiebestimmungen und hat weder etwas mit der Gewährleistung zu tun, noch kann es diese ersetzen.

Mieterschutz und Mieterrechte
Wohnraummietvertrag

Im Wohnraummietrecht machen Gesetz und Rechtsprechung der Vermieterseite viele Vorgaben, was sie im Mietvertrag regeln darf, insbesondere inwieweit sie Pflichten auf den Mieter überwälzen darf.
Ein bekanntes Beispiel: Die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache durch Schönheitsreparaturen ist ohne eine Regelung im Mietvertrag eine Vermieterpflicht. Will der Vermieter diese Pflicht auf den Mieter überwälzen, darf er das nur tun, wenn für die Schönheitsreparaturen flexible Fristenpläne gelten und wenn die Mietsache nicht unrenoviert ohne Gegenleistung der Mietpartei überlassen wurde.

Hält der Vermieter sich nicht daran und schreibt beispielsweise eine Endrenovierungsklausel in den Vertrag, werden die Vertragsregeln über die Schönheitsreparaturen als Ganzes unwirksam. Schönheitsreparaturen hat dann – wenn erforderlich auch während der Mietzeit – der Vermieter auszuführen. Dies gilt auch für Räume, die bei Vertragsbeginn unrenoviert waren. Jedoch muss sich der Mieter dann in angemessene Höhe – i. d. R. die Hälfte – an den Kosten der Schönheitsreparaturen beteiligen.
Müssen Sie als Wohnraummieter daher grundsätzlich nicht mit Überraschungen rechnen, so gibt es gleichwohl Punkte, bei denen besondere Vorsicht geboten ist: Sollen Einbauten des Vormieters übernommen werden? Ist das Kündigungsrecht des Mieters in den ersten Jahren ausgeschlossen? Sind Betriebskostenvorauszahlungen zu niedrig angegeben?

Mietmangel: Was tun?

Für den Fall, dass der Mietgebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird (Mietmangel), sieht das Mietrecht eine Reihe von Rechten des Mieters und Pflichten des Vermieters vor (sog. Mängelgewährleistung): die Mietminderung, den Anspruch auf Beseitigung des Mietmangels (Abhilfe) und für den Fall, dass keine Abhilfe erfolgt, das Recht zur Selbstabhilfe und Kostenerstattung, Schadensersatzansprüche oder das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. Der Mieter ist seinerseits verpflichtet, den Vermieter über Mängel unverzüglich zu unterrichten.
Mangelanzeige, Abhilfeverlangen, Fristsetzung, Beweissicherung. Dies alles erfordert besondere Sorgfalt – auch in Hinblick auf einen möglichen Rechtsstreit – und bedeutet für Sie als Mieter eine erhebliche Belastung. Das frühzeitige Einschalten rechtsanwaltlicher Hilfe soll Sie hier entlasten.

Wir helfen Ihnen, wenn es folgende Fragen zu beantworten gilt:

Liegt ein Mietmangel vor?

Kann ich die Miete mindern oder zurückhalten? Wie hoch?

Wie muss ich vorgehen?

 

Ende der Mietzeit

Die Kündigung des Mietverhältnisses und das damit verbundene Räumungsbegehren des Vermieters stellen für den Mieter eine erhebliche Belastung dar. Die Wohnung ist Lebensmittelpunkt, den sie als Mieter bewahren möchten. Die Einschaltung eines Rechtsanwalts / einer Rechtsanwältin ist dringend angeraten. Unsere Aufgabe ist es, sie bei drohender oder bereits erfolgter Kündigung zu beraten, sie zu unterstützen, mit ihrem Vermieter zu verhandeln, sie in einem Räumungsrechtstreit zu vertreten und wenn erforderlich ihre Rechte in der Zwangsvollstreckung zu wahren.
Neben der Kündigung sind die Pflichten des Mieters bei Auszug nicht selten streitig: Der Vermieter verlangt die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder die Beseitigung von Mängeln. Kommt der Mieter dem nicht nach, beauftragt der Vermieter einen Handwerksbetrieb und macht die auf Grund dessen entstehenden Kosten gegen den Mieter geltend. In diesen Fällen prüfen wir, ob die Ansprüche des Vermieters berechtigt sind und setzen die Rückzahlung bzw. Freigabe ihrer Mietsicherheit bzw. Mietkaution durch.

Mieterhöhung und Mietpreisbremse

Eine Erhöhung der Miete kann verschiedene Gründe haben:

  • Der Vermieter setzt die Vorauszahlungen auf Betriebskosten oder die Betriebskostenpauschale neu fest.
  • Der Vermieter beruft sich auf eine im Mietvertrag vereinbarte Staffelmiete oder Preisindexklausel.
  • Der Vermieter beruft sich auf eine Modernisierung der Wohnung oder des Wohnumfelds.
  • Der Vermieter verlangt die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
  • Wir prüfen, ob das Schreiben des Vermieters den formellen Anforderungen genügt und ob die Voraussetzungen für die Mieterhöhung vorliegen. Ist die Mieterhöhung unberechtigt, stimmen wir mit Ihnen das weitere Vorgehen ab.

Von der Mieterhöhung getrennt steht die Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz (§ 5 WiStrG 1954) und v. a. nach den Regelungen zur sog. „Mietpreisbremse“ im BGB (§§ 556 d bis g BGB). Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse liegt vor, wenn

  • die Wohnung in einem Gebiet liegt, für das die Landesregierung einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt hat (z. B. ganz Berlin),
  • die Wohnung nicht nach dem 1. Oktober 2014 erstmals oder nach einer umfassenden Modernisierung erstmals genutzt und vermietet wurde,
  • der Vermieter als Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt und
  • diese Miete weder durch die Vormiete oder Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 3 Jahren vor Mietbeginn und der daraus zulässigen Mieterhöhung gerechtfertigt ist.

Als Rechtsanwälte ist es unsere Aufgabe, die Vergleichsmiete zu prüfen, den Vermieter zur Auskunft über die notwendigen Angaben anzuschreiben und in Ihrem Namen die erforderliche Rüge zu erklären. Nach Rüge kann der unter Vorbehalt gezahlte zu hohe Mietanteil zurückgefordert werden.

Unsere Services umfassen:

  • Prüfung, Beratung und Vertretung bei Mietvertragsabschlüssen.
  • Beratung und außergerichtliche und gerichtliche Vertretung bei Mietrechtsstreitigkeiten

Häufige Fragen zum Thema Private & Family

Ist die einvernehmliche Ehescheidung online möglich?

Da wir vollelektronische Aktenführung haben und uns mit unseren Mandanten auf vielfältigsten Kommunikationswegen treffen, übernehmen wir einvernehmliche Ehescheidungen in ganz Deutschland, ohne, dass Sie zu einem unserer Büros kommen müssen, also quasi online.

Lediglich zum Gerichtstermin ist eine persönliche Anhörung vorgesehen. Jedoch gibt es auch insoweit Möglichkeiten, ein persönliches Erscheinen zu vermeiden, wenn Sie z.B. weit vom Gerichtsort entfernt leben, inzwischen im Ausland leben oder gerade verreist sind.

Wie läuft die einvernehmliche Ehescheidung ab?

Nachdem im Vorfeld alles persönlich bzw. online vorbereitet ist, muss die Antragsschrift zur Ehescheidung an das Gericht durch einen Rechtsanwalt eingereicht werden. Dies bedeutet, dass der antragstellende Ehegatte eine anwaltliche Vertretung bedarf. und der andere Ehegatte muss nicht anwaltlich vertreten werden, sondern nur der Ehescheidung zustimmen.

Welche Vorraussetzungen müssen für die einvernehmliche Ehescheidung erfüllt sein?

Die Ehescheidung kann (wie auch im streitigen Fall) nach einem Trennungsjahr eingereicht werden. Die Trennung erfolgt in der Regel durch Auszug des einen Ehegatten aus der gemeinsamen Wohnung. Ausreichend für eine Trennung ist jedoch auch eine Trennung von „Tisch und Bett“ in der gemeinsam weiter bewohnten Wohnung, wobei alle Lebensbereiche voneinander getrennt sein müssen.
Übereinstimmende Angaben über die Länge der Trennungszeit werden vom Gericht nicht überprüft.

Auch wenn sich die Eheleute über alle weiteren Themen einig sind, führt das Gericht, auch ohne Antrag, von Amts wegen, den sogenannten Versorgungsausgleich durch, wenn sie länger als drei Jahre verheiratet waren. Dies betrifft den Ausgleich der während der Ehezeit erworbenen Rentenanwartschaften. Hierauf kann jedoch verzichtet werden durch eine notarielle Vereinbarung oder eine gerichtliche Protokollierung. Selbstverständlich können die Rentenanwartschaften auch zusammen mit einer einvernehmlichen Ehescheidungsfolgenvereinbarung geregelt werden, wobei notarielle Form erforderlich ist.

Sind gemeinschaftliche Kinder der Ehegatten vorhanden, ist die Erklärung erforderlich, dass die gemeinsame elterliche Sorge fortbestehen soll und der Umgang geregelt ist. Haben sich die Ehegatten insoweit auf etwas anderes geeinigt, ist eine Erklärung erforderlich, wie dies geregelt werden soll. Außerdem muss mitgeteilt werden, dass der andere Ehegatte der Ehescheidung zustimmen wird.
Erforderlich ist auch eine Erklärung, dass sich die Unterhaltspflicht gegenüber ihrem Kind beziehungsweise ihren Kindern, den Ehegattenunterhalt und die Rechtsverhältnisse an der Wohnung und am Hausrat geeinigt haben.
Seit der Familienrechtsreform ist jedoch nicht mehr Voraussetzung, dass eine notariell vereinbarte oder protokollierte Scheidungsfolgenvereinbarung erfolgt.

Der Antragsschrift sollen die Heiratsurkunde und die Geburtsurkunde der gemeinschaftlichen minderjährigen Kinder beigefügt werden (§ 133 Abs.2 FamFG).
Für die Antragsschrift ist die Vorlage von Kopien ausreichend. Da die Antragsschrift mittlerweile von uns elektronisch an das Gericht übermittelt wird, reicht ein scan der Urkunden vorläufig aus. Die originale sind aber -genauso wie ein Ausweispapier der Parteien spätestens zum Ehescheidungstermin mitzubringen.

Muss ein Arbeitsvertrag schriftlich geschlossen werden?

Nein, ein Arbeitsvertrag kann auch mündlich oder stillschweigend geschlossen werden, wobei dann natürlich der Beweis des Vertragsinhalts schwierig sein kann. Schriftlich müssen jedoch Befristungen vereinbart werden und zwar in der Regel vor Beginn des Arbeitsvertrags. Auch Aufhebungsverträge oder Kündigungen bedürfen der Schriftform.

Nach dem Nachweisgesetz sind Unternehmen überdies verpflichtet, dem Arbeitnehmer die wesentlichen Vertragsbedingungen schriftlich zu bestätigen.

Kann man einen Arbeitsvertrag kündigen?

Grundsätzlich kann ein Arbeitsvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Mindestkündigungsfrist gekündigt werden. Für Unternehmen die in der Regel mehr als 10 Arbeitnehmer beschäftigen ist aber – nach Ablauf einer 6-monatigen Wartefrist - in der Regel das Kündigungsschutzgesetz anwendbar, welches zusätzliche Voraussetzungen für arbeitgeberseitige Kündigungen stellt.

Kann man eine Abfindung verlangen?

Sofern nicht bereits im Arbeitsvertrag oder mit der Kündigung eine Abfindung für den Fall, dass keine Klage erhoben wird, angeboten wird, so besteht in der Regel auch kein Anspruch auf Abfindung. Wenn eine Kündigung mittels der Kündigungsschutzklage angefochten wird, so wird aber häufig eine Abfindung im Wegen eines Vergleichs vereinbart um den Kündigungsrechtstreit zu beenden.

Wie lang ist die Kündigungsfrist

Die Kündigungsfrist für arbeitnehmerseitige Kündigungen ist in § 622 BGB geregelt. In der Regel beträgt sie (soweit nichts anderes im Arbeitsvertrag vereinbart) 4 Wochen zum 15. oder zum Ende eines Kalendermonats.
Die Kündigung für arbeitgeberseitige Kündigungen ist hingegen danach gestaffelt, wie lange das Arbeitsverhältnis bestand, hier verlängert sich die Kündigungsfrist nach 2 Jahren auf 1 Monat zum Ende eines Kalendermonats, nach 5 Jahren auf 2 Monaten zum Ende eines Kalendermonats und so weiter. Die genauen Fristen sind in § 622 BGB geregelt.

Grundsätzlich können die Kündigungsfristen für arbeitnehmerseitige Kündigungen nicht verkürzt werden. Es können längere Kündigungsfristen auch für arbeitnehmerseitige Kündigungen vereinbart werden, wobei diese nicht länger sein dürfen als für arbeitgeberseitige Kündigungen.

Während einer Probezeit von maximal 6 Wochen kann die Kündigungsfrist auch – für beide Parteien – auf mindestens 2 Wochen verkürzt werden. Dies muss aber vereinbart werden.

Wie viel Urlaub hat ein Arbeitnehmer?

Der gesetzliche Mindesturlaubsanspruch pro Kalenderjahr beträgt in der Regel 24 Werktage, das ist im Bundesurlaubsgesetz geregelt. Werktage sind Montag bis Freitag, dies sind also 4 Wochen. Wenn 5 Tage gearbeitet wird, so ist dies entsprechend zu quoteln, dh dann beträgt der gesetzliche Mindesturlaub 20 Arbeitstage, was ebenfalls 4 Wochen sind. Weniger als 4 Wochen Urlaub je Kalenderjahr können nicht vereinbart werden.

Darüber hinaus gehender Urlaub (auch „vertraglicher Urlaubsanspruch“ genannt) wird regelmäßig vereinbart und findet sich oft auch in Betriebsvereinbarungen oder Tarifverträgen.

Gilt in Deutschland eine Mietobergrenze?

Ja, aber nicht überall und nicht für alle Wohnungen.

Abhängig vom Ort und Zeitpunkt des Erstbezuges sind Wohnraummieten in Deutschland reguliert. Die Regeln der sogenannten Mietpreisbremse gelten in Gebieten, für die der Landesgesetzgeber durch Verordnung einen angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat, wie z. B. für ganz Berlin, aber auch andere Städte.

Ausnahmen: In solchen Gebieten gilt die Mietobergrenze jedoch nur für Wohnraum, der vor dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Überdies ist der Wohnraum ausgeschlossen, der nach dem 01.10.2014 umfassend modernisiert wurde und dann erstmalig vermietet wird. Eine umfassende Modernisierung kann angenommen werden, wenn der Zustand in etwa einem Neubau entspricht UND die Modernisierungskosten ca. 1/3 der Neubaukosten mindestens betrugen.

Greift die Mietpreisbremse, darf die Miete bei Wiedervermietung und Erstvermietung nicht höher sein als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete ODER eine höhere Vormiete, die wirksam vereinbart war.

Achtung: Der Vermieter kann sich nur auf eine Ausnahme oder eine höhere Vormiete berufen, wenn er den Mieter vor Vertragsschluss darüber informiert hat.

Wie lange läuft ein Mietvertrag in Deutschland?

In Deutschland werden Wohnraummietverträge in der Regel unbefristet abgeschlossen. Der Mieter kann den Mietvertrag mit einer Dreimonatsfrist zum Monatsende kündigen. Der Vermieter kann nur aus wichtigem Grund (Vertragsverletzung, Eigenbedarf) kündigen, §§ 543, 569 BGB.

Ein befristeter Zeitmietvertrag kann im Wohnraummietrecht ebenfalls nur abgeschlossen werden, wenn ein vom Gesetz anerkannter Grund (z. B. der Eigenbedarf) vorliegt, der bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird, § 575 BGB. Fehlt es daran ist die Befristung unwirksam und der Mietvertrag läuft unbefristet.

Außer beim Eigenbedarf kann eine Befristung nur bei Mietverträgen zum vorübergehenden Gebrauch oder über Einliegerwohnungen vereinbart werden, § 549 BGB.

Eine Befristung auf ein oder zwei Jahre mit Verlängerungsmöglichkeit, wie wir es in manch anderen Rechtsordnungen kennen, wird dennoch manchmal gewählt, um den Mieter zu vergewissern, dass er vor Vertragsende nicht mit einer Kündigung rechnen muss, die in Deutschland aber ohnehin nur möglich wäre, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Möchte der Vermieter ebenfalls sicherstellen, dass der Mieter nicht vor Ablauf von 1 oder 2 Jahren kündigt, muss er dies in Deutschland durch die Vereinbarung eines beidseitigen Kündigungsausschluss tun.

Im Gewerberaummietrecht gibt es für die Vermieterkündigung und die Befristung keine Beschränkung. Um für den Gewerberaummieter die Nutzung zu dem vereinbarten Mietpreis für eine bestimmte Dauer sicherzustellen, vereinbaren die Parteien des Gewerberaummietvertrag daher in der Regel eine Befristung und nicht selten Optionsrechte, mit dem der Mieter den Vertrag auch ohne Zustimmung des Vermieters verlängern kann. Dies erhöht aber auch das Risiko für den Gewerberaummieter, da dieser ebenfalls nicht vor Ablauf der Mietzeit kündigen kann, auch wenn es im Betrieb nicht gut läuft oder der Mieter umziehen möchte.

Wann habe ich ein Widerrufsrecht?

Das gesetzliche Widerrufsrecht besteht insbesondere beim sogenannten Fernabsatzvertrag, wenn also ein Vertrag übers Internet, Telefon oder Fax geschlossen wird, sowie bei Haustürgeschäften, bei denen ein Unternehmen bei dem Verbraucher nach Hause kommt. Es gibt noch weitere Konstellationen, wie bei Verbraucherdarlehensverträgen oder Versicherungsverträgen.

Das Widerrufsrecht beträgt in der Regel 14 Tage. Wichtig ist, dass das Unternehmen zuvor ordentlich über das Widerrufsrecht belehren muss. Da dies erstaunlich oft nicht der Fall ist, haben Verbraucher häufig auch noch viel später die Möglichkeit, einen Vertrag rückabzuwickeln. Spannend ist das insbesondere bei teuren Darlehens- und Versicherungsverträgen oder auch bei Maklerverträgen.

Da die Frage, ob ein Widerrufsrecht überhaupt, noch oder vielleicht auch nicht mehr besteht, von vielen Faktoren abhängt, sollte dies immer überprüft werden, um mögliche Rechte, aber auch Pflichten und die sich daraus ergebenden Konsequenzen zu kennen.

Was ist der Unterschied zwischen Gewährleistung und Garantie?

Die Gewährleistung besteht auf alle neue und gebrauchte Waren, die ein Unternehmen einem Verbraucher verkauft. Sie beträgt 2 Jahre und kann bei gebrauchten Waren auf 1 Jahr reduziert werden. Mit der Gewährleistung muss der Verkäufer für Mängel an der Ware einstehen, die bei Übergabe der Ware bereits vorhanden waren.

Wichtig ist, dass der Mangel sich nicht schon gezeigt haben muss. Wenn beispielsweise ein Bauteil kaputt ist, dass erst Monate später zu einem Defekt führt, lag der Mangel trotzdem schon bei Übergabe der Ware vor.

Ansprechpartner ist immer der Verkäufer. Er gibt die Gewährleistung qua Gesetz. Dies kann er auch nicht ausschließen.

Die Garantie ist ein freiwilliges und individuelles Qualitätsversprechen, das häufig von Herstellern gegeben wird. Dieses richtet sich ganz allein nach den Garantiebestimmungen und hat weder etwas mit der Gewährleistung zu tun, noch kann es diese ersetzen.