Private & Family
Mieterschutz und Wohnungseigentum
Mieterschutz und Mieterrechte
Wohnraummietvertrag
Im Wohnraummietrecht machen Gesetz und Rechtsprechung der Vermieterseite viele Vorgaben, was sie im Mietvertrag regeln darf, insbesondere inwieweit sie Pflichten auf den Mieter überwälzen darf.
Ein bekanntes Beispiel: Die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache durch Schönheitsreparaturen ist ohne eine Regelung im Mietvertrag eine Vermieterpflicht. Will der Vermieter diese Pflicht auf den Mieter überwälzen, darf er das nur tun, wenn für die Schönheitsreparaturen flexible Fristenpläne gelten und wenn die Mietsache nicht unrenoviert ohne Gegenleistung der Mietpartei überlassen wurde.
Hält der Vermieter sich nicht daran und schreibt beispielsweise eine Endrenovierungsklausel in den Vertrag, werden die Vertragsregeln über die Schönheitsreparaturen als Ganzes unwirksam. Schönheitsreparaturen hat dann – wenn erforderlich auch während der Mietzeit – der Vermieter auszuführen. Dies gilt auch für Räume, die bei Vertragsbeginn unrenoviert waren. Jedoch muss sich der Mieter dann in angemessene Höhe – i. d. R. die Hälfte – an den Kosten der Schönheitsreparaturen beteiligen.
Müssen Sie als Wohnraummieter daher grundsätzlich nicht mit Überraschungen rechnen, so gibt es gleichwohl Punkte, bei denen besondere Vorsicht geboten ist: Sollen Einbauten des Vormieters übernommen werden? Ist das Kündigungsrecht des Mieters in den ersten Jahren ausgeschlossen? Sind Betriebskostenvorauszahlungen zu niedrig angegeben?
Mietmangel: Was tun?
Für den Fall, dass der Mietgebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird (Mietmangel), sieht das Mietrecht eine Reihe von Rechten des Mieters und Pflichten des Vermieters vor (sog. Mängelgewährleistung): die Mietminderung, den Anspruch auf Beseitigung des Mietmangels (Abhilfe) und für den Fall, dass keine Abhilfe erfolgt, das Recht zur Selbstabhilfe und Kostenerstattung, Schadensersatzansprüche oder das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. Der Mieter ist seinerseits verpflichtet, den Vermieter über Mängel unverzüglich zu unterrichten.
Mangelanzeige, Abhilfeverlangen, Fristsetzung, Beweissicherung. Dies alles erfordert besondere Sorgfalt – auch in Hinblick auf einen möglichen Rechtsstreit – und bedeutet für Sie als Mieter eine erhebliche Belastung. Das frühzeitige Einschalten rechtsanwaltlicher Hilfe soll Sie hier entlasten.
Wir helfen Ihnen, wenn es folgende Fragen zu beantworten gilt:
Liegt ein Mietmangel vor?
Kann ich die Miete mindern oder zurückhalten? Wie hoch?
Wie muss ich vorgehen?
Ende der Mietzeit
Die Kündigung des Mietverhältnisses und das damit verbundene Räumungsbegehren des Vermieters stellen für den Mieter eine erhebliche Belastung dar. Die Wohnung ist Lebensmittelpunkt, den sie als Mieter bewahren möchten. Die Einschaltung eines Rechtsanwalts / einer Rechtsanwältin ist dringend angeraten. Unsere Aufgabe ist es, sie bei drohender oder bereits erfolgter Kündigung zu beraten, sie zu unterstützen, mit ihrem Vermieter zu verhandeln, sie in einem Räumungsrechtstreit zu vertreten und wenn erforderlich ihre Rechte in der Zwangsvollstreckung zu wahren.
Neben der Kündigung sind die Pflichten des Mieters bei Auszug nicht selten streitig: Der Vermieter verlangt die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder die Beseitigung von Mängeln. Kommt der Mieter dem nicht nach, beauftragt der Vermieter einen Handwerksbetrieb und macht die auf Grund dessen entstehenden Kosten gegen den Mieter geltend. In diesen Fällen prüfen wir, ob die Ansprüche des Vermieters berechtigt sind und setzen die Rückzahlung bzw. Freigabe ihrer Mietsicherheit bzw. Mietkaution durch.
Mieterhöhung und Mietpreisbremse
Eine Erhöhung der Miete kann verschiedene Gründe haben:
- Der Vermieter setzt die Vorauszahlungen auf Betriebskosten oder die Betriebskostenpauschale neu fest.
- Der Vermieter beruft sich auf eine im Mietvertrag vereinbarte Staffelmiete oder Preisindexklausel.
- Der Vermieter beruft sich auf eine Modernisierung der Wohnung oder des Wohnumfelds.
- Der Vermieter verlangt die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
- Wir prüfen, ob das Schreiben des Vermieters den formellen Anforderungen genügt und ob die Voraussetzungen für die Mieterhöhung vorliegen. Ist die Mieterhöhung unberechtigt, stimmen wir mit Ihnen das weitere Vorgehen ab.
Von der Mieterhöhung getrennt steht die Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz (§ 5 WiStrG 1954) und v. a. nach den Regelungen zur sog. “Mietpreisbremse” im BGB (§§ 556 d bis g BGB). Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse liegt vor, wenn
- die Wohnung in einem Gebiet liegt, für das die Landesregierung einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt hat (z. B. ganz Berlin),
- die Wohnung nicht nach dem 1. Oktober 2014 erstmals oder nach einer umfassenden Modernisierung erstmals genutzt und vermietet wurde,
- der Vermieter als Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt und
- diese Miete weder durch die Vormiete oder Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 3 Jahren vor Mietbeginn und der daraus zulässigen Mieterhöhung gerechtfertigt ist.
Als Rechtsanwälte ist es unsere Aufgabe, die Vergleichsmiete zu prüfen, den Vermieter zur Auskunft über die notwendigen Angaben anzuschreiben und in Ihrem Namen die erforderliche Rüge zu erklären. Nach Rüge kann der unter Vorbehalt gezahlte zu hohe Mietanteil zurückgefordert werden.
Unsere Services umfassen:
- Prüfung, Beratung und Vertretung bei Mietvertragsabschlüssen.
- Beratung und außergerichtliche und gerichtliche Vertretung bei Mietrechtsstreitigkeiten
Häufige Fragen zum Thema Private & Family
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Wohnraummietvertrag
Im Wohnraummietrecht machen Gesetz und Rechtsprechung der Vermieterseite viele Vorgaben, was sie im Mietvertrag regeln darf, insbesondere inwieweit sie Pflichten auf den Mieter überwälzen darf.
Ein bekanntes Beispiel: Die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache durch Schönheitsreparaturen ist ohne eine Regelung im Mietvertrag eine Vermieterpflicht. Will der Vermieter diese Pflicht auf den Mieter überwälzen, darf er das nur tun, wenn für die Schönheitsreparaturen flexible Fristenpläne gelten und wenn die Mietsache nicht unrenoviert ohne Gegenleistung der Mietpartei überlassen wurde.
Hält der Vermieter sich nicht daran und schreibt beispielsweise eine Endrenovierungsklausel in den Vertrag, werden die Vertragsregeln über die Schönheitsreparaturen als Ganzes unwirksam. Schönheitsreparaturen hat dann – wenn erforderlich auch während der Mietzeit – der Vermieter auszuführen. Dies gilt auch für Räume, die bei Vertragsbeginn unrenoviert waren. Jedoch muss sich der Mieter dann in angemessene Höhe – i. d. R. die Hälfte – an den Kosten der Schönheitsreparaturen beteiligen.
Müssen Sie als Wohnraummieter daher grundsätzlich nicht mit Überraschungen rechnen, so gibt es gleichwohl Punkte, bei denen besondere Vorsicht geboten ist: Sollen Einbauten des Vormieters übernommen werden? Ist das Kündigungsrecht des Mieters in den ersten Jahren ausgeschlossen? Sind Betriebskostenvorauszahlungen zu niedrig angegeben?
Mietmangel: Was tun?
Für den Fall, dass der Mietgebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird (Mietmangel), sieht das Mietrecht eine Reihe von Rechten des Mieters und Pflichten des Vermieters vor (sog. Mängelgewährleistung): die Mietminderung, den Anspruch auf Beseitigung des Mietmangels (Abhilfe) und für den Fall, dass keine Abhilfe erfolgt, das Recht zur Selbstabhilfe und Kostenerstattung, Schadensersatzansprüche oder das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. Der Mieter ist seinerseits verpflichtet, den Vermieter über Mängel unverzüglich zu unterrichten.
Mangelanzeige, Abhilfeverlangen, Fristsetzung, Beweissicherung. Dies alles erfordert besondere Sorgfalt – auch in Hinblick auf einen möglichen Rechtsstreit – und bedeutet für Sie als Mieter eine erhebliche Belastung. Das frühzeitige Einschalten rechtsanwaltlicher Hilfe soll Sie hier entlasten.
Wir helfen Ihnen, wenn es folgende Fragen zu beantworten gilt:
Liegt ein Mietmangel vor?
Kann ich die Miete mindern oder zurückhalten? Wie hoch?
Wie muss ich vorgehen?
Ende der Mietzeit
Die Kündigung des Mietverhältnisses und das damit verbundene Räumungsbegehren des Vermieters stellen für den Mieter eine erhebliche Belastung dar. Die Wohnung ist Lebensmittelpunkt, den sie als Mieter bewahren möchten. Die Einschaltung eines Rechtsanwalts / einer Rechtsanwältin ist dringend angeraten. Unsere Aufgabe ist es, sie bei drohender oder bereits erfolgter Kündigung zu beraten, sie zu unterstützen, mit ihrem Vermieter zu verhandeln, sie in einem Räumungsrechtstreit zu vertreten und wenn erforderlich ihre Rechte in der Zwangsvollstreckung zu wahren.
Neben der Kündigung sind die Pflichten des Mieters bei Auszug nicht selten streitig: Der Vermieter verlangt die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder die Beseitigung von Mängeln. Kommt der Mieter dem nicht nach, beauftragt der Vermieter einen Handwerksbetrieb und macht die auf Grund dessen entstehenden Kosten gegen den Mieter geltend. In diesen Fällen prüfen wir, ob die Ansprüche des Vermieters berechtigt sind und setzen die Rückzahlung bzw. Freigabe ihrer Mietsicherheit bzw. Mietkaution durch.
Mieterhöhung und Mietpreisbremse
Eine Erhöhung der Miete kann verschiedene Gründe haben:
- Der Vermieter setzt die Vorauszahlungen auf Betriebskosten oder die Betriebskostenpauschale neu fest.
- Der Vermieter beruft sich auf eine im Mietvertrag vereinbarte Staffelmiete oder Preisindexklausel.
- Der Vermieter beruft sich auf eine Modernisierung der Wohnung oder des Wohnumfelds.
- Der Vermieter verlangt die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
- Wir prüfen, ob das Schreiben des Vermieters den formellen Anforderungen genügt und ob die Voraussetzungen für die Mieterhöhung vorliegen. Ist die Mieterhöhung unberechtigt, stimmen wir mit Ihnen das weitere Vorgehen ab.
Von der Mieterhöhung getrennt steht die Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz (§ 5 WiStrG 1954) und v. a. nach den Regelungen zur sog. “Mietpreisbremse” im BGB (§§ 556 d bis g BGB). Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse liegt vor, wenn
- die Wohnung in einem Gebiet liegt, für das die Landesregierung einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt hat (z. B. ganz Berlin),
- die Wohnung nicht nach dem 1. Oktober 2014 erstmals oder nach einer umfassenden Modernisierung erstmals genutzt und vermietet wurde,
- der Vermieter als Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt und
- diese Miete weder durch die Vormiete oder Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 3 Jahren vor Mietbeginn und der daraus zulässigen Mieterhöhung gerechtfertigt ist.
Als Rechtsanwälte ist es unsere Aufgabe, die Vergleichsmiete zu prüfen, den Vermieter zur Auskunft über die notwendigen Angaben anzuschreiben und in Ihrem Namen die erforderliche Rüge zu erklären. Nach Rüge kann der unter Vorbehalt gezahlte zu hohe Mietanteil zurückgefordert werden.
Unsere Services umfassen:
- Prüfung, Beratung und Vertretung bei Mietvertragsabschlüssen.
- Beratung und außergerichtliche und gerichtliche Vertretung bei Mietrechtsstreitigkeiten
