Real Estate & Investments
Real Estate Acquisition in Germany
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360° service for real estate investors
The support of real estate investments in Germany is our focus and where our expertise lies. We look for and find solutions to the legal and practical challenges of such an investment, both regarding the acquisition itself, but also the financing and permissible tax arrangements. To this end, we draft secure and understandable contracts, if necessary in several languages, and implement them together with you in an efficient and practical manner.
Of course, we can also support you with the same expectations in the case of an exit from real estate investments and will implement this safely and effectively.
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Team
Frequently asked questions about Real Estate & Investment
In principle, a real estate purchase contract does not only have to be in writing, but also has to be notarised, i.e. the contract is read out in the presence of both parties. If you speak little or no German, you will usually need a person to interpret. However, you can have someone represent you at the acquisition and may even save the translator's costs. The power of attorney or declaration of approval then requires - in order to be able to implement the contract completely - also with increased formal requirements.
We offer complete and comprehensible service packages especially for people not resident in Germany who wish to purchase real estate and take care of both the legal and the formal side of the acquisition for you. Our advice is specifically tailored to people with no previous experience or knowledge of the German legal system, offering you comfort and security.
Theoretically this is possible, but foreign banks are usually not familiar with the system of collateral under German law, so they will not usually lend on the property in Germany.
In principle, the profit from renting real estate must be taxed in the same way as other income. When determining the profit, high deductions are made by deducting depreciation and usually also loan interest, which considerably reduce the taxable profit. However, the "tax-free subsistence minimum" is generally only available to persons resident in Germany.
We will be happy to advise you on the taxes to be expected from renting.
In principle, the profit from renting real estate must be taxed in the same way as other income. When determining the profit, high deductions are made by deducting depreciation and usually also loan interest, which considerably reduce the taxable profit. However, the "tax-free subsistence minimum" is generally only available to persons resident in Germany.
We will be happy to advise you on the taxes to be expected from renting.
In principle, the profit from the sale is also taxable. However, important exceptions are granted here to private investors. The best-known exception is the so-called "10-year rule", according to which private investors are granted tax-free profits if they acquired the property more than 10 years ago. It is important to distinguish between private investors and commercial investors. It is always advisable to seek expert advice before looking for a buyer.
There are also exceptions for owner-occupied properties - including holiday homes. Please do not hesitate to ask us about this.
No, in Germany ownership of real property is not proven by a deed but by the owner's entry in the land register. Even if everything is lost, we can prove ownership at any time by requesting an extract from the land register from the Land Registry.
In the German system, the parties and the land registry only receive notarised copies of the purchase contract, while the contract document remains with the notary. If necessary, a certified copy of the lost copy of the purchase contract can be requested there.
First of all, the owner: The house money (also called "Wohngeld") is the monthly amount owed by the condominium owner to the condominium association (WEG).
The largest part of the housing benefit is the operating costs. In the tenancy agreement, these operating costs can be passed on to the tenant. However, even then the tenant pays the owner; the owner pays the WEG, even if the tenant is in default.
The house money also includes maintenance and administration costs, which cannot be passed on to the tenant under residential tenancy law. When renting, the owner covers these costs from the net cold rent.
The declaration of division is the notarial deed by which the owner of a property declares how the property is to be divided into several units.
Units can be residential (=residential ownership unit) or non-residential (=partial ownership unit), such as commercial premises. Residential and partial ownership together form the condominium ownership of the property.
Each condominium unit receives its own land register and can belong to someone else. This creates a condominium community (WEG).
Each declaration of division contains a list of the condominium units, the partition plans and provisions on which parts of the property belong to the condominium and which belong to the common property. It also contains community rules that regulate the rights and duties of the condominium owners among themselves and of the manager. The declaration of division is therefore like a constitution of the condominium community.
In most cases, it is the founders themselves who provide their newly founded company with initial financial resources. In this first phase of a company, it is often still in the development stage. Product development, market analysis and strategy planning are in the foreground. Market entry has often not yet taken place.
A first round of financing with outside funds is then often provided by family members, friends or early-stage investors such as business angels or venture capital investors (so-called "seed financing" or "early stage financing"). Investments in the seed phase are often structured as so-called convertible loans. In this case, a loan with a fixed interest rate is initially made available to the start-up, which is then converted into equity capital of the start-up at predefined conditions within the framework of the first larger financing round, including the accrued interest.
After market entry and the generation of the first sales, the first large-volume financing (so-called Series A financing) takes place, which is then followed by Series B-/C-/D- etc. financing. etc. will follow.
Convertible loans are usually concluded solely between the company and the lending investor. This is the great advantage of this form of financing: contract negotiations and conclusion are considerably simplified and shortened by the two-party principle. In order to avoid the risks of a delay or even refusal of the later conversion of the loan by the existing shareholders, it has become established practice to obtain a corresponding approval resolution as well as a declaration of consent and commitment by the shareholders already within the framework of the loan agreement and thus in advance.
The convertible loan is provided with a moderate interest rate and the maturity is chosen in such a way that, given the expected development, a further financing round and thus the conversion can take place beforehand.
This conversion, in turn, is structured as both a right and an obligation. Because of the low interest rate, the investor has no risk-adequate remuneration if the conversion does not take place and thus does not participate in the increase in value of the company. In this respect, one should also not forget that it is still venture capital, since the investor cannot expect repayment of the loan in the event of insolvency.
Of particular importance here is the determination of the conversion price.
A simple possibility is to convert the conversion loan, including the accrued interest, into equity at the conditions of the next equity financing. However, an investor will only accept this in the case of bridge loans or brige financing.
In cases where the financing via a convertible loan represents an independent financing, i.e. is not only intended to serve as a bridge loan, a discount on the issue price of the next financing round is usually agreed. A valuation cap can also be agreed.
In a milestone investment, the payment of certain parts of the committed total investment is made dependent on the achievement of certain goals or milestones. These can be economic goals, certain development progress or market entry. Milestone investments are to be distinguished from so-called "ratches", which grant investors further shares if targets are not reached, without them having to make a contribution.
A milestone investment is therefore particularly useful for investors if they want to encourage the start-up to achieve certain goals as quickly as possible in order to then receive further funds. For start-ups, this can be a way to convince investors and minimise the risk for them. If the start-up does not reach the agreed milestones, no further money has to be paid out.
With the agreement of a second closing, investors can extend their investment within an agreed period of time after the initial contribution of financial resources (contribution) - but usually without being obliged to do so. The conditions under which the second closing can take place are already set out in the original investment agreement, so there is no need for renegotiation.
Investors do not just invest in a company or in a product. In most cases, the founders themselves are of crucial importance to the investors. The basic idea of a vesting agreement is to bind the founders to the company for a minimum period. Since this is legally only possible to a very limited extent in Germany, vesting creates a financial incentive. If the founders leave the company or stop or limit their work for the company, their shares in the company lose value or they do not profit from the increase in value or even lose their shares altogether, depending on the contractual arrangement. The concrete design is very variable.
The participation of employees in the company or in its turnover and profits is becoming increasingly popular. The basis can be a so-called ESOP, an employee share ownership programme. An ESOP must be concluded between the shareholders, as they thereby waive the profit-sharing to which they are entitled from their shares in favour of the employees. ESOPs are a relevant selling point in attracting good employees and are therefore highly relevant.
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The support of real estate investments in Germany is ou r focus and our expertise. We look for and find solutions to the legal and practical challenges of such an investment, both with regard to the acquisition itself, but also to financing and permissible tax arrangements. In doing so, we draft secure and comp rehensible contracts, if necessary also in several languages, and implement them together with you in an effective and practicable manner.
Of course, we also support you with the same claim in the case of an exit from real estate investments and implement this safely and effectively.
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Frequently asked questions about Real Estate & Investment
Grundsätzlich bedarf ein Immobilienkaufvertrag nicht nur der Schriftform, sondern sogar der notariellen Beurkundung, dh. der Vertrag wird in Anwesenheit beider Parteien vorgelesen. Sprechen Sie kein oder nur wenig deutsch, so ist in der Regel hierfür auch eine Person die dolmetscht erforderlich. Sie können sich aber bei dem Erwerb vertreten lassen und können dabei ggf. sogar die Übersetzerkosten sparen. Die Vollmacht oder Genehmigungserklärung bedarf dann – um den Vertrag auch vollständig umsetzen zu können – ebenfalls mit erhöhten Formerfordernissen.
Wir bieten speziell für nicht in Deutschland ansässige Personen, die Immobilien erwerben möchten, vollständige und verständlichen Service-Pakete an und kümmern uns sowohl um die rechtliche als auch die formelle Seite des Erwerbs für Sie. Unsere Beratung ist speziell auf Menschen ohne Vorerfahrung oder Kenntnisse des deutschen Rechtssystems zugeschnitten und bietet Ihnen Komfort und Sicherheit.
Theoretisch ist dies möglich, jedoch sind ausländische Banken in der Regel nicht mit dem System der Sicherheiten nach dem deutschen Recht vertraut, so dass diese in der Regel nicht die Immobilie in Deutschland beleihen werden.
Theoretisch ist dies möglich, jedoch sind ausländische Banken in der Regel nicht mit dem System der Sicherheiten nach dem deutschen Recht vertraut, so dass diese in der Regel nicht die Immobilie in Deutschland beleihen werden.
Grundsätzlich muss der Gewinn aus Immobilienvermietung ebenso versteuert werden wie andere Einkünfte. Bei der Ermittlung des Gewinns erfolgen durch Abzug von Abschreibung und in der Regel auch von Kreditzinsen hohe Abzüge, die den zu versteuernden Gewinn erheblich reduzieren. Das „steuerfreie Existenzminimum“ steht in der Regel jedoch nur in Deutschland ansässigen Personen zu.
Wir beraten Sie gerne zu den zu erwartenden Steuern aus Vermietung.
Auch der Gewinn aus der Veräußerung ist im Grundsatz steuerpflichtig. Jedoch werden hier privaten Anlegern wichtige Ausnahmen gewährt. Die bekannteste Ausnahme ist die so genannten „10-Jahres-Regel, nach der privaten Anlegern die Gewinne steuerfrei belassen werde, sofern sie die Immobilie vor mehr als 10 Jahren erworben haben. Wesentlich ist hier die Abgrenzung des privaten Anlegers vom gewerblichen Anleger. Es empfiehlt sich hier immer, fachkundigen Rat einzuholen, ehe ein Käufer gesucht wird.
Auch für selbst genutzte Immobilien – auch Ferienwohnungen – gibt es Ausnahmen.
Fragen Sie uns hierzu gerne.
In Deutschland müssen Immobilienkaufverträge von einem Notar bzw. einer Notarin beurkundet werden, § 311b Abs. 1 BGB. Auch die Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) erfolgt vor dem Notar oder der Notarin bei gleichzeitiger Anwesenheit von Veräußerer und Erwerber, § 925 BGB.
Zum Abschluss eine Immobilienkaufvertrages müssen Sie nicht unbedingt in Deutschland sein. Als Rechtsanwälte können wir Sie bei Beurkundung und Auflassung vertreten, so dass Sie den Notartermin nicht selbst wahrnehmen müssen.
Die Vollmacht für die Vertretung muss nicht beurkundet werden. Jedoch müssen wir für den Vollzug im Grundbuch die Vollmacht durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachweisen, § 29 GBO. Im Ausland erfolgt dies, indem Sie die Unterschrift unter der Vollmacht bei einer deutschen Auslandvertretung beglaubigen lassen. Möglich ist auch eine Beglaubigung bei einem ausländischen Notar. In diesem Fall bedarf es jedoch noch der Legalisation.
Nein, in Deutschland wird das Eigentum am Grundbesitz nicht durch eine Urkunde, sondern durch die Eintragung des Eigentümers im Grundbuch nachgewiesen. Auch wenn alles verloren ist, können wir jeder Zeit das Eigentum nachweisen, indem wir einen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt anfordern.
Im deutschen System erhalten die Parteien und das Grundbuchamt nur notarielle Ausfertigungen des Kaufvertrages, während die Vertragsurkunde beim Notar bzw. bei der Notarin verbleibt. Bei Bedarf kann dort eine beglaubigte Kopie der verlorenen Kaufvertragsausfertigung angefordert werden.
Zunächst der Eigentümer: Das Hausgeld (auch "Wohngeld" genannt) ist der monatliche Betrag, den der Wohnungseigentümer bzw. die Wohnungseigentümerin der Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) schuldet.
Der größte Teil des Hausgeldes sind die Betriebskosten. Im Mietvertrag können diese Betriebskosten an den Mieter bzw. die Mieterin weitergegeben werden. Jedoch auch dann heißt es: Der Mieter zahlt an den Eigentümer; der Eigentümer zahlt an die WEG und zwar auch dann, wenn der Mieter säumig ist.
Im Hausgeld sind auch Instandhaltungs- und Verwaltungskosten enthalten, die im Wohnraummietrecht nicht an den Mieter weitergegeben werden können. Bei der Vermietung bestreitet der Eigentümer diese Kosten aus der Nettokaltmiete.
Die Teilungserklärung ist die notarielle Urkunde, mit der der Eigentümer bzw. die Eigentümerin einer Immobilie erklärt, wie die Immobilie in mehrere Einheiten aufgeteilt werden soll.
Einheiten können dem Wohnen (=Wohnungseigentumseinheit) oder nicht dem Wohnen dienen (= Teileigentumseinheit), wie z. B. bei Gewerberäumen. Wohnungs- und Teileigentum bilden zusammen das Sondereigentum an der Immobilie.
Jede Sondereigentumseinheit erhält ein eigenes Grundbuch und kann jemand anderen gehören. Dadurch wird eine Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) begründet
Jede Teilungserklärung enthält eine Liste der Sondereigentumseinheiten, die Aufteilungspläne und Bestimmungen darüber, welche Teile der Immobilie zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Sie enthält ferner eine Gemeinschaftsordnung, die die Rechts und Pflichten der Sondereigentümer untereinander und des Verwalters regelt. Die Teilungserklärung ist daher wie eine Verfassung der Wohnungseigentumsgemeinschaft.
Ja, aber nicht überall und nicht für alle Wohnungen.
Abhängig vom Ort und Zeitpunkt des Erstbezuges sind Wohnraummieten in Deutschland reguliert. Die Regeln der sogenannten Mietpreisbremse gelten in Gebieten, für die der Landesgesetzgeber durch Verordnung einen angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat, wie z. B. für ganz Berlin, aber auch andere Städte.
Ausnahmen: In solchen Gebieten gilt die Mietobergrenze jedoch nur für Wohnraum, der vor dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Überdies ist der Wohnraum ausgeschlossen, der nach dem 01.10.2014 umfassend modernisiert wurde und dann erstmalig vermietet wird. Eine umfassende Modernisierung kann angenommen werden, wenn der Zustand in etwa einem Neubau entspricht UND die Modernisierungskosten ca. 1/3 der Neubaukosten mindestens betrugen.
Greift die Mietpreisbremse, darf die Miete bei Wiedervermietung und Erstvermietung nicht höher sein als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete ODER eine höhere Vormiete, die wirksam vereinbart war.
Achtung: Der Vermieter kann sich nur auf eine Ausnahme oder eine höhere Vormiete berufen, wenn er den Mieter vor Vertragsschluss darüber informiert hat.
In Deutschland werden Wohnraummietverträge in der Regel unbefristet abgeschlossen. Der Mieter kann den Mietvertrag mit einer Dreimonatsfrist zum Monatsende kündigen. Der Vermieter kann nur aus wichtigem Grund (Vertragsverletzung, Eigenbedarf) kündigen, §§ 543, 569 BGB.
Ein befristeter Zeitmietvertrag kann im Wohnraummietrecht ebenfalls nur abgeschlossen werden, wenn ein vom Gesetz anerkannter Grund (z. B. der Eigenbedarf) vorliegt, der bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird, § 575 BGB. Fehlt es daran ist die Befristung unwirksam und der Mietvertrag läuft unbefristet.
Außer beim Eigenbedarf kann eine Befristung nur bei Mietverträgen zum vorübergehenden Gebrauch oder über Einliegerwohnungen vereinbart werden, § 549 BGB.
Eine Befristung auf ein oder zwei Jahre mit Verlängerungsmöglichkeit, wie wir es in manch anderen Rechtsordnungen kennen, wird dennoch manchmal gewählt, um den Mieter zu vergewissern, dass er vor Vertragsende nicht mit einer Kündigung rechnen muss, die in Deutschland aber ohnehin nur möglich wäre, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
Möchte der Vermieter ebenfalls sicherstellen, dass der Mieter nicht vor Ablauf von 1 oder 2 Jahren kündigt, muss er dies in Deutschland durch die Vereinbarung eines beidseitigen Kündigungsausschluss tun.
Im Gewerberaummietrecht gibt es für die Vermieterkündigung und die Befristung keine Beschränkung. Um für den Gewerberaummieter die Nutzung zu dem vereinbarten Mietpreis für eine bestimmte Dauer sicherzustellen, vereinbaren die Parteien des Gewerberaummietvertrag daher in der Regel eine Befristung und nicht selten Optionsrechte, mit dem der Mieter den Vertrag auch ohne Zustimmung des Vermieters verlängern kann. Dies erhöht aber auch das Risiko für den Gewerberaummieter, da dieser ebenfalls nicht vor Ablauf der Mietzeit kündigen kann, auch wenn es im Betrieb nicht gut läuft oder der Mieter umziehen möchte.
Zumeist sind es die Gründer selbst, die ihrem gerade gegründeten Unternehmen erste finanzielle Mittel zur Verfügung stellen. In dieser ersten Phase eines Unternehmens befindet sich dieses häufig noch im Entwicklungsstadium. Die Produktentwicklung, Marktanalyse und Strategieplanung stehen im Vordergrund. Ein Markteintritt ist dann häufig noch nicht erfolgt.
Eine erste Finanzierungsrunde mit Fremdmitteln erfolgt dann häufig durch Familienangehörige, Freunde oder aber auch Frühphaseninvestoren wie Business Angels bzw. Venture Capital- Investoren (sogenannte „Seed-Finanzierung" oder „Early Stage-Finanzierung“). Investionen in der Seed-Phase werden häufig als sogenanntes Wandeldarlehen (Covertible Loan) ausgestaltet. Hierbei wird zunächst ein Darlehen mit einem fest vereinbarten Zinssatz dem Start-Up zur Verfügung gestellt, welches dann zu vorab festgelegten Bedingungen im Rahmen der ersten größeren Finanzierungsrunde inklusive der aufgelaufenen Zinsen in Eigenkapital umgewandelt des Start-Ups wird.
Nach dem Markteintritt und der Generierung erster Umsätze erfolgt dann die erste großvolumige Finanzierung (sogenannte Series-A-Finanzierung), welchen dann Series B-/C-/ D-/ u.s.w. Finanzierungen folgen werden.
Wandeldarlehen werden in der Regel alleine zwischen der Gesellschaft und dem darlehensgebenden Investor abgeschlossen. Hierin besteht der große Vorteil dieser Finanzierungsform: Vertragsverhandlungen und Vertragsabschlusse wird durch das Zwei-Parteien-Prinzip erheblich vereinfacht und verkürzt. Um die Risiken einer Verzögerung oder gar Verweigerung der späteren Wandlung des Darlehens durch die Altgesellschafter zu vermeiden, hat es sich in der Praxis durchgesetzt, bereits im Rahmen des Darlehensvertrages und somit im Voraus einen entsprechenden Genehmigungsbeschluss sowie eine Einverständnis- und Verpflichtungserklärung durch die Gesellschafter einzuholen.
Das Wandeldarlehen wird mit einer moderaten Verzinsung ausgestattet und die Fälligkeit so gewählt, dass bei dem erwarteten Verlauf zuvor eine weitere Finanzierungsrunde und somit die Wandlung erfolgen kann.
Diese Wandlung wiederum ist sowohl als Recht wie auch als Pflicht ausgestaltet. Denn durch die niedrige Verzinsung hat der Investor keine risikoadäquate Vergütung, sollte es nicht zur Wandlung und damit einhergehend zur Partizipation an der Wertsteigerung des Unternehmens kommen. Man darf insoweit auch nicht vergessen, dass es sich weiterhin um Wagniskapital handelt, da der Investor im Falle einer Insolvenz auch keine Rückzahlung des Darlehens erwarten kann.
Von besonderer Bedeutung hierbei ist die Festlegung des Wandlungspreises.
Eine einfache Möglichkeit liegt darin, das Wandlungsdarlehen einschließlich der aufgelaufenen Zinsen zu den Konditionen der nächstfolgenden Eigenkapitalfinanzierung in Eigenkapital zu wandeln. Dies wird ein Investor allerdings ausschließlich bei Überbrückungsdarlehen (Bridge Loan oder Brige Financing) akzeptieren.
In Fällen, in denen die Finanzierung über ein Wandlungsdarlehen eine eigenständige Finanzierung darstellt, also nicht nur zur Überbrückung dienen soll, wird üblicherweise ein Abschlag auf den Ausgabepreis der nächstfolgenden Finanzierungsrunde vereinbart. Ebenfalls kann eine Bewertungsobergrenze (Valuation Cap) vereinbart werden.
Bei einem Milestone Investment wird die Auszahlung bestimmter Teile des zugesagten Gesamtinvestments von dem Erreichen bestimmter Ziele bzw. Meilensteine (Milestones) abhängig gemacht. Das können wirtschaftliche Ziele, bestimmte Entwicklungsfortschritte oder auch der Markteintritt sein. Vom Milestone Investment zu unterscheiden sind sogenannte „Ratches“, die bei Nichterreichen von Zielen den Investoren weitere Anteile zugestehen, ohne dass diese hierfür eine Einlage leisten müssen.
Ein Milestone Investment ist daher insbesondere dann für Investoren sinnvoll, wenn sie das Start-Up animieren möchten, möglichst schnell bestimmte Ziele zu verwirklichen, um dann weitere Gelder zu erhalten. Für Start-Ups kann dies eine Möglichkeit darstellen, Investoren zu überzeugen und das Risiko für diese zu minimieren. Denn sollte das Start-Up die vereinbarten Milestones nicht erreichen, müssen auch keine weiteren Gelder ausbezahlt werden.
Mit der Vereinbarung eines Second-Closing können Investoren ihr Investment innerhalb eines vereinbarten Zeitraums nach der erstmaligen Einbringung von finanziellen Mitteln (Einlage) erweitern – in der Regel aber ohne hierzu verpflichtet zu sein. Die Bedingungen, unter denen das Second Closing erfolgen kann, wird bereits im ursprünglichen Investmentvereinbarung festgelegt, so dass es keiner Nachverhandlung bedarf.
Investoren investieren nicht nur in ein Unternehmen oder in ein Produkt. In den meisten Fällen sind die Gründer selbst von entscheidender Bedeutung für die Investoren. Die Grundidee einer Vesting Vereinbarung ist es, die Gründer für einen Mindestzeitraum an die Firma zu binden. Da das rechtlich in Deutschland nur sehr eingeschränkt möglich ist, wird mit dem Vesting ein finanzieller Anreiz geschaffen. Sollten die Gründer das Unternehmen verlassen oder ihre Arbeit für das Unternehmen einstellen oder einschränken, verlieren ihre Anteile an der Gesellschaft an Wert bzw. sie profitieren nicht an dem Wertzuwachs oder verlieren ihre Anteile je nach vertraglicher Gestaltung sogar gant. Die konkrete Ausgestaltung ist sehr variabel möglich.
Die Beteiligung von Mitarbeitern am Unternehmen bzw. an den Umsätzen und Gewinnen wird immer beliebter. Grundlage kann ein sogenannten ESOP, ein Mitarbeiterbeteiligungsprogramm, sein. Eine ESOP muss zwischen den Gesellschaftern geschlossen werden, da diese dadurch auf die ihnen aus ihren Anteilen zustehenden Gewinnbeteiligungen zugunsten der Mitarbeiter verzichten. ESOP sind ein relevantes Verkaufsargument in der Werbung um gute Mitarbeiter und daher von höchster Relevanz.